“Thuế lũy tiến có kéo giảm giá bất động sản không?”

Chuẩn bị đánh thuế lũy tiến bất động sản.

Khi người dân có nhà/đất thứ hai trở đi, sẽ bị đánh thuế cao hơn.

Một dư luận đã được công phu gieo mầm từ bấy lâu nay, rằng, “đánh thuế lũy tiến sẽ kéo giảm giá nhà/đất.”

1, Thuế lũy tiến có làm cho cho bất động sản giảm giá hay không?

Thực ra, mình tin rằng thuế lũy tiến sẽ không kéo giảm giá nhà/đất, mà còn ngược lại, sẽ làm giá tăng. Tại sao? Tại vì mọi chi phí đều sẽ đi vào giá thành. Thuế là một dạng chi phí. Nó sẽ đi vào giá thành, chỉ có người mua là chịu thiệt.

Từ khi nhà nước đánh thuế lên Grab, thì giá cước xe Grab tăng. Mà người trả thuế là ai? Là khách hàng (là người sử dụng dịch vụ Grab).

Cũng như vậy đối với nhà/đất.

Mua/thuê nhà/đất là một nhu cầu thiết thân của người dân. Do đó, dù cho đánh thuế thì người ta vẫn phải mua, vẫn phải thuê. Đó là lý do tôi nói rằng, thuế sẽ đi vào giá thành chứ không kéo giảm giá nhà/đất đâu.

Nguyên nhân khiến nhà/đất có giá quá cao là do đâu? Là do chính sách và tham nhũng chính sách.

Những cá mập như Vin, Vạn Thịnh Phát, FLC… đã thao túng chính sách để có được những khoảnh đất lớn. Một nguyên tắc kinh tế thị trường là: ai có nhiều hàng, người đó quyết định giá. Các cá mập liên kết ma quỷ với nhau để thổi giá. Bạn hình dung như thế này: Giá thị trường là 10 đồng/sản phẩm. Người dân đang happy mà mua bán với giá này. Tự nhiên một tư sản nào đó có rất nhiều sản phẩm đó, mà anh ta định giá rằng 50 đồng/sản phẩm. Mặt bằng giá của thị trường ngay lập tức được cơi lên. Vì lúc này người dân không chịu bán với giá 10 đồng như trước đây nữa. Người dân sẽ tăng giá lên 20 đồng chẳng hạn.

Bạn thấy điều này rõ nhất với khối các nước xuất khẩu dầu. Họ không phải là những nước duy nhất sản xuất dầu, nhưng vì sản lượng của họ lớn, nên họ có power để định giá dầu trên mặt bằng thị trường thế giới.

Đây mới là cái cơ chế (mechanism) làm cho giá nhà đất tăng cao.

Cũng có ý kiến cho rằng:

Thuế lũy tiến sẽ làm cho nhà đầu tư ngại đầu cơ (?) vào bất động sản, từ đó sẽ làm giá bất động sản giảm.

Mình có ý kiến thế này:

. Thứ nhất, gọi các nhà đầu tư bất động sản là “đầu cơ” đã là một hình thức kỳ thị, khinh miệt. Đầu cơ, là khi gom những loại hàng hóa khan hiếm nhất thời trong bối cảnh khủng hoảng. Những loại hàng hóa đó phải là nhu yếu phẩm, có thanh khoản nhanh và dễ. Mà bất động sản thì không thuộc loại này.

. Thứ hai, người ta chỉ đầu cơ với nhóm hàng hóa nào đó có thể mua vào bán ra nhanh chóng trong ngắn hạn. Vì vậy bất động sản không thuộc nhóm hàng hóa để đầu cơ.

. Thứ ba, thuế lũy tiến sẽ làm người ta ngại đầu tư vào bất động sản, cứ theo logic này, có nghĩa là muốn người ta ít đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, là muốn ít người đầu tư vào bất động sản. Tức là loại bớt players ra khỏi thị trường. Nghĩa là chỉ còn lại những “strong players”.

Hệ quả kéo theo sẽ là một thị trường kém cạnh tranh, do có ít nhà cung cấp trên thị trường. Một thị trường kém cạnh tranh thì giá hàng hóa luôn luôn cao so với thị trường có nhiều nhà cung cấp. Lúc này, những “strong players” còn lại trên thị trường sẽ mặc nhiên trở thành nhóm lợi ích. Nhóm này sẽ tác động lên chính sách để ngăn cản các nhà đầu tư khác nhảy vào thị trường. Vì thế, giá bất động sản sẽ khó có cơ may kéo giảm.

Vậy thì muốn kéo giảm giá nhà/đất thì phải cải cách chính sách, cải cách luật đất đai sao cho việc đầu tư phát triển bất động sản là một ngành bình thường, cạnh tranh đầy đủ sòng phẳng, đảm bảo nhiều investors có thể dễ dàng nhảy vào thị trường. Tại sao không có ai độc quyền hoặc thổi giá trong lĩnh vực nhà hàng? Vì nhà hàng là lĩnh vực mà investors dễ dàng nhảy vào. Một thị trường có nhiều players thì không có độc quyền, không có thổi giá.

Hiện nay, hai trong số nhiều công cụ nhà nước quản lý bất động sản là quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Các cá mập có thể thao túng hai công cụ này bằng cách lobby để sửa quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ không làm được, nhưng cá mập làm được. Và khi chúng thao túng như vậy, về mặt thể chế thì làm tha hóa cán bộ, về mặt thị trường thì chi phí cho tham nhũng đi vào giá thành khiến cho giá nhà/đất tăng cao. Mà khi sản phẩm bất động sản của cá mập tăng giá, thì cũng cơi mặt bằng giá chung của người dân tăng như đã phân tích ở trên. Vì vậy phải sửa luật sao cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể đổi mục đích sử dụng đất (sang đất thổ cư) để họ dễ dàng gia nhập thị trường, khi đó thị trường lập tức tăng nguồn cung sản phẩm, thì giá sẽ giảm.

Ai cũng nói câu cửa miệng rằng chỉ có con người đông thêm chứ đất đai không sinh ra, vì vậy đất đai khan hiếm, nên giá tăng. Nhưng không ai nhìn ra rằng vì chính sách đất đai nên đã đè ép nguồn cung sản phẩm bất động sản. Cung ít, nên giá tăng.

Với chính sách nhà/đất hiện nay, nhà nước đang triệt những nhà đầu tư hạng trung và hạng nhỏ, khiến họ không thể gia nhập thị trường (tạo nguồn cung sản phẩm). Ngược lại, nhà nước đang ưu ái dành phần bánh ngon cho những cá mập. Nhưng cuối cùng thì các cá mập này lại liên kết ma quỷ với nhau để thổi giá.

Chứ còn đánh thuế, thì chỉ làm giàu cho ngân sách.

Ngân sách lủng từ lâu, nên nhà nước phải tăng thuế. Vì vậy phải tạo dư luận đồng thuận.

====